Bloomberg: Πώς προκλήθηκε η κατάρρευση της First Republic - Τα στεγαστικά δάνεια jumbo που την οδήγησαν στη χρεοκοπία

Οι σπόροι της πτώσης της First Republic Bank σπάρθηκαν στα ενυπόθηκα δάνεια jumbo της Silicon Valley, όπου μια μοναδική στρατηγική δανειοδότησης πλούσιων ατόμων με εξαιρετικά υψηλά χρηματικά ποσά κατέρρευσε με ραγδαίο τρόπο.

Στις αρχές της δεκαετίας του 1980 ο πρόεδρος της First Republic, Jim Herbert, ο οποίος διοικούσε τότε τη San Francisco Bancorp, ήθελε να εισέλθει σε έναν νέο επιχειρηματικό κλάδο. Οι υψηλόμισθοι της Bay Area έρχονταν σε αυτόν και του ζητούσαν ασυνήθιστα μεγάλα δάνεια για να αγοράσουν πανάκριβα ακίνητα στην περιοχή, όπως αναφέρει το Bloomberg.

«Γιατί να μην κάνουμε μερικά από αυτά (στεγαστικά δάνεια jumbo) και να δούμε πώς θα πάνε; Δεν μπορεί να χρεοκοπήσει ολόκληρη η τράπεζα», είπε ο Herbert στον πρόεδρο της εταιρείας, σύμφωνα με μια περιγραφή της συζήτησης στην ιστοσελίδα της First Republic.

Τι είναι τα στεγαστικά δάνεια jumbo

Το δάνειο jumbo, γνωστό και ως υποθήκη jumbo, είναι ένας τύπος χρηματοδότησης που υπερβαίνει τα όρια που έχει θέσει ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγασης (FHFA), δηλαδή υπερβαίνει τα όρια των συμβατών δανείων. Σε αντίθεση με τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, ένα δάνειο jumbo δεν μπορεί να αγοραστεί, να εγγυηθεί ή να τιτλοποιηθεί από τη Fannie Mae ή τη Freddie Mac.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να υποβάλλονται σε αυστηρότερες πιστωτικές απαιτήσεις από εκείνους που υποβάλλουν αίτηση για συμβατικό δάνειο.

Για την έγκριση απαιτείται ένα αστρικό πιστωτικό σκορ και ένας πολύ χαμηλός λόγος χρέους προς εισόδημα (DTI).

Το μέσο ετήσιο ποσοστό επιτοκίου (ΣΕΠΕ) για ένα ενυπόθηκο δάνειο jumbo είναι συχνά ισόποσο με τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, ενώ οι προκαταβολές είναι περίπου 10% έως 15% της συνολικής τιμής αγοράς.

Η ίδρυση και η πτώση της First Republic

Χρόνια αργότερα αφότου ο Herbert εγκατέλειψε τη San Francisco Bancorp και ίδρυσε τη First Republic, η νέα του τράπεζα έγινε γνωστή για τη χορήγηση στεγαστικών ενυπόθηκων δανείων με χαμηλά επιτόκια (jumbo), σε δανειολήπτες με υψηλά εισοδήματα και εξαιρετική πιστοληπτική ικανότητα. Συνήθως, δεν έπρεπε να αρχίσουν να αποπληρώνουν το κεφάλαιο για μια δεκαετία από τη λήψη του δανείου.

Η ζήτηση για τα δάνεια αυτά αυξήθηκε κατά τη διάρκεια της πανδημίας, καθώς οι πλούσιοι αγοραστές αναζητούσαν συμφωνίες υποθηκών που θα τους επέτρεπαν να διατηρήσουν το μεγαλύτερο μέρος των χρημάτων τους σε επενδύσεις υψηλότερης απόδοσης. Η βιασύνη βοήθησε τη First Republic να διπλασιάσει τα περιουσιακά της στοιχεία σε τέσσερα χρόνια. Συνετέλεσε, επίσης, στην κατάρρευσή της.

Τις πρώτες πρωινές ώρες της Δευτέρας η JPMorgan Chase & Co. συμφώνησε να αποκτήσει τη First Republic από τον Ομοσπονδιακό Οργανισμό Ασφάλισης Καταθέσεων, η οποία κατέσχεσε την τράπεζα μετά από μια ταραχώδη περίοδο κατά την οποία η μετοχή της είχε καταρρεύσει και οι καταθέτες είχαν αποσύρει σχεδόν τα μισά τους χρήματα. Λίγες εβδομάδες νωρίτερα οι μεγαλύτερες τράπεζες της Wall Street είχαν παρέμβει για να τη στηρίξουν με δικά τους μετρητά.

Η συμφωνία σηματοδοτεί τη δεύτερη μεγαλύτερη χρεοκοπία τράπεζας στις ΗΠΑ και την τρίτη μόνο φέτος, επαναφέροντας την τραπεζική κρίση του Μαρτίου στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος μετά από μια σχετική νηνεμία τις εβδομάδες που ακολούθησαν την πτώχευση της Silicon Valley Bank και της Signature Bank.

Το σχέδιο διάσωσης της First Republic -Το αγκάθι των δανείων jumbo

Στις 16 Μαρτίου, καθώς ο πανικός εξαπλώθηκε στις περιφερειακές τράπεζες των ΗΠΑ, 11 από τους μεγαλύτερους δανειστές της χώρας ενώθηκαν για να διοχετεύσουν καταθέσεις ύψους 30 δισεκατομμυρίων δολαρίων στη First Republic για τουλάχιστον τέσσερις μήνες. Η τιμή της μετοχής της τράπεζας είχε καταρρεύσει την εβδομάδα που ακολούθησε την κατάρρευση της SVB και της Signature, με τους επενδυτές να ανησυχούν ότι το μεγάλο ποσοστό ανασφάλιστων καταθέσεων της First Republic θα μπορούσε να την καταστήσει ευάλωτη στην ίδια μοίρα. Η απόρριψη μετρητών υποτίθεται ότι θα σταθεροποιούσε την τράπεζα, κερδίζοντάς της αρκετό χρόνο για να βρει αγοραστή και να αποφύγει την κατάσχεση από τις ρυθμιστικές αρχές των ΗΠΑ.

Στο επίκεντρο του ισολογισμού της First Republic βρισκόταν ένα πρόβλημα ύψους 137 δισεκατομμυρίων δολαρίων που την καθιστούσε ιδιαίτερα δύσκολη πώληση: ένα γιγαντιαίο βιβλίο αυτών των ενυπόθηκων δανείων χαμηλού επιτοκίου (jumbo), αναμεμειγμένο με κάποια άλλα, των οποίων η αξία είχε υποστεί σοβαρή μείωση από τότε που η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια.

Στις αρχές του έτους η First Republic δήλωσε ότι τα ενυπόθηκα δάνειά της θα άξιζαν περίπου 19 δισεκατομμύρια δολάρια λιγότερο από την ονομαστική τους αξία αν πωλούνταν. Είχε, επίσης, άλλα 8 δισεκατομμύρια δολάρια περίπου σε υποτιμήσεις άλλων δανείων, καθώς και μη πραγματοποιημένες ζημίες από ομόλογα.

Οι πιθανοί πλειοδότες γρήγορα συνειδητοποίησαν ότι, σε μια πώληση, αυτά τα 27 δισεκατομμύρια δολάρια σε μη πραγματοποιημένες ζημίες θα εξανεμίσουν πλήρως τα 13 δισεκατομμύρια δολάρια σε ενσώματα κοινά κεφάλαια της εταιρείας. Οι αναλυτές άρχισαν να εικάζουν ότι, ακόμη και με 0 δολάρια ανά μετοχή, κανείς δεν θα «τσιμπήσει». Παρά τις προσπάθειες, η First Republic φαινόταν καταδικασμένη να ζει σε μια κατάσταση ζόμπι.

Λίγες ημέρες προτού η First Republic ανακοινώσει τα κέρδη του πρώτου τριμήνου, οι ρυθμιστικές αρχές των ΗΠΑ ανέβασαν την πίεση. Απευθύνθηκαν σε ορισμένους ηγέτες του κλάδου για να ενθαρρύνουν μια νέα ώθηση με σκοπό την εξεύρεση ιδιωτικής λύσης και προειδοποίησαν τους δανειστές να προετοιμαστούν σε περίπτωση που κάτι συνέβαινε σύντομα, σύμφωνα με άτομα με γνώση των συζητήσεων. Αλλά το Σαββατοκύριακο πέρασε χωρίς νέα και οι τράπεζες παρέμειναν σταθερές.

Τότε, ήρθε η μέρα της ανακοίνωσης των κερδών και όλα άλλαξαν. Οι καταθέσεις είχαν μειωθεί κατά 70 δισεκατομμύρια δολάρια -σχεδόν το μισό του συνόλου της τράπεζας- μέσα σε λίγες εβδομάδες, καθώς οι πελάτες απέσυραν τα χρήματά τους ενώ η κρίση εξελισσόταν. Η τιμή της μετοχής της, η οποία είχε ήδη υποχωρήσει κατά 87% φέτος, σημείωσε νέα ελεύθερη πτώση.

Για τους πιθανούς πλειοδότες, το σκεπτικό ήταν απλό: Αν περίμεναν λίγες ημέρες, θα μπορούσαν πιθανώς να αγοράσουν την τράπεζα απευθείας από τον Ομοσπονδιακό Οργανισμό Ασφάλισης Καταθέσεων (FDIC) με καλύτερους όρους. Αυτό τους έφερε σε αδιέξοδο με τον Οργανισμό, ο οποίος προσπαθούσε απεγνωσμένα να αποφύγει τις απώλειες στο ταμείο ασφάλισης καταθέσεων που θα ήταν αναπόφευκτες αν είχε κατάσχει την επιχείρηση. Για μέρες, το παιχνίδι της γάτας με το ποντίκι συνεχίστηκε.

Μέρος του προβλήματος ήταν ότι οποιοσδήποτε βιώσιμος τρόπος για τη στήριξη της First Republic που πρότειναν οι σύμβουλοί της, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς μόνο των υποβρύχιων ομολόγων τους στην πλήρη αξία τους ή της ανάληψης μετοχικού μεριδίου στην εταιρεία, θα δημιουργούσε μόνο τις προϋποθέσεις για έναν ανταγωνιστή να επιτύχει αργότερα μια πιο συμφέρουσα συμφωνία για ολόκληρη την τράπεζα.

Η συμφωνία της First Republic με την JPMorgan

Τελικά, ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Ασφάλισης Καταθέσεων ζήτησε από τις τράπεζες στα τέλη της περασμένης εβδομάδας να περιγράψουν τι θα πλήρωναν και -το κρίσιμο- πόσο θα κόστιζε στο ταμείο του Οργανισμού. Οι προσφορές έπρεπε να κατατεθούν το μεσημέρι της Κυριακής και μέχρι το απόγευμα ο FDIC είχε λάβει επίσημες προσφορές από τέσσερα ιδρύματα: JPMorgan, Citizens Financial Group Inc., Fifth Third Bancorp και PNC Financial Services Group Inc. Ο Οργανισμός προτίμησε τελικά την JPMorgan, επειδή πρότεινε μια συμφωνία για ολόκληρη τράπεζα, υποσχόμενος να αναλάβει όλες τις καταθέσεις. Αυτό σήμαινε ότι ο FDIC δεν θα χρειαζόταν να χρησιμοποιήσει την εξαίρεση συστημικού κινδύνου για να καλύψει τις ανασφάλιστες καταθέσεις.

Η JPMorgan κατέχει τώρα περίπου 173 δισεκατομμύρια δολάρια από τα δάνεια της First Republic, 30 δισεκατομμύρια δολάρια από τίτλους και 92 δισεκατομμύρια δολάρια σε καταθέσεις. Θα μοιραστεί τυχόν ζημίες από τα δάνεια της εταιρείας για κατοικίες και εμπορικά δάνεια με τον FDIC και θα επιστρέψει τις καταθέσεις που έβαλαν οι άλλες τράπεζες τον Μάρτιο.

«Αυτό είναι στην πραγματικότητα ένα πολύ καλό αποτέλεσμα για όλους. Έτσι πρέπει να λειτουργεί το σύστημα», δήλωσε ο διευθύνων σύμβουλος της First Republic, Jamie Dimon, τη Δευτέρα (1/5).

Για τον πρόεδρο της First Republic Jim Herbert, η πώληση της τράπεζας βάζει τέλος στα 40 και πλέον χρόνια που πέρασε για την οικοδόμησή της, από ένα μόνο υποκατάστημα στην οικονομική περιοχή του Σαν Φρανσίσκο σε 93 γραφεία σε όλες τις ΗΠΑ με συνολικό ενεργητικό άνω των 200 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Η JPMorgan δήλωσε χθες, Δευτέρα, ότι δεν θα διατηρήσει το όνομα First Republic και θα αλλάξει το όνομα ορισμένων από τα υπάρχοντα καταστήματα.