Η μάχη του Airbnb στα δικαστήρια - Δύο εκ διαμέτρου αντίθετες αποφάσεις σε μία εβδομάδα - Η περίπτωση της Αθήνας

Μια νέα απόφαση για τα ακίνητα που διατίθενται προς ενοικίαση μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης εξέδωσε το Πρωτοδικείο Αθηνών. H συγκεκριμένη απόφαση είναι εκ διαμέτρου αντίθετη με αυτή που εκδόθηκε προχθές από το Μονομελές Πρωτοδικείο Ναυπλίου σύμφωνα με την οποία απαγορεύτηκε σε ιδιοκτήτρια διαμερίσματος να μισθώνει το ακίνητό της μέσω του Airbnb  ύστερα από προσφυγές των υπολοίπων ιδιοκτητών της  πολυκατοικίας-

Όπως προκύπτει από τις εν λόγω αποφάσεις, δεν είναι εύκολη η απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς κάτι τέτοιο είναι εφικτό μόνον εφόσον το προβλέπει ρητώς ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, οι κανονισμοί των κτιρίων δεν έχουν τέτοια πρόβλεψη.

Αυτό όμως που ορίζουν είναι ότι εφόσον από την επιχειρηματική δραστηριότητα ενός ιδιοκτήτη προκύπτουν ζητήματα όχλησης των υπολοίπων, π.χ. ασφάλειας, διατάραξης κοινής ησυχίας, φθορών, καταπάτησης δικαιωμάτων, ένα δικαστήριο μπορεί να δεχθεί σχετικές προσφυγές. Ακόμα κι έτσι, όμως, θα πρέπει να υπάρχουν σαφείς αποδείξεις και ταυτόχρονα να επαληθεύεται η άρνηση του ιδιοκτήτη που μισθώνει το ακίνητό του μέσω Airbnb να συμμορφωθεί.

Η περίπτωση της Αθήνας

Στην περιοχή της Αθήνας, σύμφωνα με την εφημερίδα Καθημερινή, η πρώτη τέτοια υπόθεση εκδικάστηκε πριν από περίπου ένα χρόνο και αφορούσε αγωγή των ιδιοκτητών διαμερισμάτων σε μια πολυκατοικία στην οδό Χέυδεν, έναντι του Πεδίου του Άρεως, οι οποίοι στρέφονταν εναντίον έτερης ιδιοκτήτριας, η οποία εκμεταλλευόταν το ακίνητό της μέσω Airbnb. Πριν από λίγες ημέρες, το Πρωτοδικείο Αθηνών εξέδωσε απόφαση με την οποία απέρριψε την αγωγή, επιτρέποντας στην ιδιοκτήτρια να συνεχίσει τη σχετική δραστηριότητα. Οι ενάγοντες (12 τον αριθμό) ισχυρίζονταν ότι η πολυκατοικία τους είχε γίνει ξενοδοχείο, υπήρχε μεγάλο αίσθημα ανασφάλειας, συνεχείς οχλήσεις κατά τις ώρες κοινής ησυχίας και ολονύκτια πάρτι από τους επισκέπτες, δεκάδες τηλεφωνήματα προς την ιδιοκτήτρια για να επιληφθεί των προβλημάτων, χωρίς όμως ανταπόκριση, ακόμα και βλάβες στον ανελκυστήρα, λόγω της επιβάρυνσής του με ανθρώπους και αποσκευές.

Έτσι, η διαχειρίστρια της πολυκατοικίας επικαλέστηκε τον κανονισμό της πολυκατοικίας για να ζητήσει την απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ο εν λόγω κανονισμός αναφέρει πως ο κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να χρησιμοποιεί το ακίνητό του όπως επιθυμεί, αρκεί να μην παρενοχλούνται τα δικαιώματα των υπόλοιπων ιδιοκτητών και να μην απειλείται η ασφάλεια, η υγιεινή, η στερεότητα και η ευπρέπεια του κτιρίου και όσων κατοικούν σε αυτό.

Όπως διαπίστωσε το Πρωτοδικείο Αθηνών, η  ιδιοκτήτρια είχε επισημάνει στην αγγελία της ότι απαγορεύονται οι εκδηλώσεις και τα πάρτι σε ώρες κοινής ησυχίας (υπήρχε μάλιστα και σαφής αναγραφή των ωρών αυτών, ώστε να είναι ενήμεροι οι επισκέπτες), ενώ παράλληλα πληροφόρησε τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες / ενοίκους ότι μπορούν να επικοινωνούν με συγκεκριμένο τηλεφωνικό αριθμό (κινητό) εκπροσώπου της εταιρείας διαχείρισης του διαμερίσματος σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περίπτωση που υπάρχει οποιοδήποτε πρόβλημα. Όπως παρατηρήθηκε, υπήρξε μόλις μία όχληση για την πραγματοποίηση πάρτι στο συγκεκριμένο διαμέρισμα σε ώρες κοινής ησυχίας, επρόκειτο δηλαδή για ένα μεμονωμένο περιστατικό. Επίσης, δεν κατέστη δυνατή η σύνδεση με πειστήρια της εισόδου / εξόδου ξένων επισκεπτών με την επιβάρυνση του ανελκυστήρα ή την επισκευή της κλειδαριάς της εξώπορτας, δεδομένου ότι στο εν λόγω ακίνητο στεγάζονται πολλοί επαγγελματικοί χώροι, με πληθώρα επισκεπτών κατά τη διάρκεια της ημέρας.

Η περίπτωση του Ναυπλίου

Εντελώς διαφορετική σε σχέση με της Αθήνας, όσον αφορά το αποτέλεσμα, ήταν έτερη δικαστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, η οποία δημοσιοποιήθηκε επίσης εντός της εβδομάδας. Στην προκειμένη περίπτωση το δικαστήριο δέχθηκε την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων των υπόλοιπων ιδιοκτητών διαμερισμάτων σε πολυκατοικία, απαγορεύοντας στην ιδιοκτήτρια να συνεχίσει να μισθώνει το ακίνητό της ως τουριστικό κατάλυμα. Επίσης, επιβάλλει στην ιδιοκτήτρια πρόστιμο 1.000 ευρώ για κάθε σχετική παράβαση στο μέλλον, ενώ απειλεί εις βάρος της προσωπική κράτηση ενός μηνός σε περίπτωση μη συμμόρφωσης.

Ωστόσο, και σε αυτή την περίπτωση δεν απαγορεύεται η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά μόνο εκείνη της διάθεσης του ακινήτου ως ξενοδοχείο / οργανωμένο τουριστικό κατάλυμα. Η ιδιοκτήτρια διαφήμιζε το ακίνητό της ως ξενοδοχειακό κατάλυμα και όχι ως διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, προβάλλοντας στοιχεία όπως η ύπαρξη πισίνας, αλλά και υπηρεσίες όπως ξενάγηση.

Τι υποστήριξαν οι άλλοι ιδιοκτήτες

Οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες του κτιρίου κινήθηκαν νομικά εναντίον τής εν λόγω ιδιοκτήτριας, καθώς οι επισκέπτες του ακινήτου της, οι οποίοι συνήθως ήταν πολυμελείς οικογένειες ή μεγάλες παρέες, δημιουργούσαν οχλαγωγία τόσο κατά την παραμονή τους στο διαμέρισμα όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ακόμη και στις ώρες κοινής ησυχίας, άφηναν τα απορρίμματά τους στους κοινόχρηστους χώρους, ενώ πολλές φορές καταλάμβαναν με τα οχήματά τους τις θέσεις στάθμευσης των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Επίσης, όπως αναφέρεται στη δικαστική απόφαση, «κατά τους καλοκαιρινούς μήνες οι επισκέπτες κάνουν πολύωρη χρήση συγκεκριμένου κοινόχρηστου χώρου (πισίνα), ο οποίος διαφημίζεται στη σχετική καταχώρησή της ως παροχή του διαμερίσματός της, αποκλείοντας τους αιτούντες από την ελεύθερη χρήση αυτής».

Ποια μέτρα έχουν λάβει στο εξωτερικό

Σε πολλές πόλεις του εξωτερικού, η ταχύτατη διάδοση της Airbnb έπιασε απροετοίμαστες τις αρχές, γεννώντας πληθώρα προβλημάτων που έπρεπε να ρυθμιστούν. Το σημαντικότερο εξ αυτών ήταν κατ’ αρχάς η έλλειψη επαρκούς στέγασης για τους μόνιμους κατοίκους, τα προβλήματα συμβίωσης με τις χιλιάδες των τουριστών, αλλά και οι αυξήσεις των ενοικίων. Τα προβλήματα ήταν εντονότερα σε πόλεις υψηλής τουριστικής κίνησης, αλλά και όπου η επέκτασή τους με την κατασκευή νέων κατοικιών είναι δύσκολη, λόγω έλλειψης χώρου.

Στη Βαρκελώνη έχει ψηφιστεί νόμος που ορίζει ότι κάθε κατάλυμα που μισθώνεται μέσω Airbnb πρέπει να έχει σχετικό αριθμό μητρώου και –κυρίως– άδεια από το δημοτικό συμβούλιο της πόλης. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να επιβληθεί κάποιου είδους έλεγχος και περιορισμός στη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αν και έχουν εντοπιστεί εκατοντάδες παράνομες καταχωρίσεις, δηλαδή καταλυμάτων που λειτουργούν χωρίς άδεια. Ένα ακόμα τουριστικό θέρετρο της Ισπανίας, η Μαγιόρκα, βρέθηκε ενώπιον αυξήσεων στα ενοίκια κατά 40% σε μόλις λίγους μήνες, το 2018. Εν μέσω έντονων διαμαρτυριών των μόνιμων κατοίκων, οι αρχές αποφάσισαν να απαγορεύσουν τη σχετική δραστηριότητα για μεγάλο μέρος του χρόνου, περιορίζοντάς τη και τοπικά, δηλαδή μόνο στην αστική περιοχή της Πάλμα ντε Μαγιόρκα. Απαγορεύεται, επίσης, η ενοικίαση καταλυμάτων σε προστατευόμενες αγροτικές περιοχές, κοντά στο αεροδρόμιο ή σε περιοχές όπου έχουν την έδρα τους επιχειρήσεις.

Στο Παρίσι υπάρχει χρονικός περιορισμός, καθώς απαγορεύεται η χρήση ενός διαμερίσματος ως Airbnb για διάστημα μεγαλύτερο των 120 ημερών τον χρόνο. Ο έλεγχος όμως αποδεικνύεται εξαιρετικά δύσκολος, με αποτέλεσμα να ανθεί η παράνομη ενοικίαση. Αντίστοιχα, στο Βερολίνο έχει ψηφιστεί νόμος που απαγορεύει την εκμίσθωση διαμερισμάτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών, εκτός κι αν αυτά καλύπτουν επιφάνεια μικρότερη του 50% ενός ορόφου, π.χ. είναι τμήμα διαμερίσματος ή μεμονωμένα δωμάτια.

Στη Νέα Υόρκη ισχύει νόμος ήδη από το 2016, με τον οποίο απαγορεύεται πλήρως η βραχυχρόνια μίσθωση (μικρότερη των 30 ημερών) μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Τυχόν παράβαση αυτής της απαγόρευσης τιμωρείται με πρόστιμο ύψους 7.500 δολαρίων, ποσό αντίστοιχο περίπου 6.156 ευρώ.