Νέες, ευνοϊκές ρυθμίσεις για την αγορά ακινήτων φέρνει φορολογικό νομοσχέδιο-σκούπα του υπουργείου Οικονομικών.
Στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος η διατήρηση στην… κατάψυξη του ΦΠΑ και του Φόρου Υπεραξίας, αλλά και η ειδική φοροέκπτωση για δαπάνες αναβάθμισης κατοικιών, όχι μόνο ενεργειακών αλλά και λειτουργικών- αισθητικών.
Το νομοσχέδιο, που περιλαμβάνει και διατάξεις για τις κρατικές ενισχύσεις, θα μείνει σε διαβούλευση ως τις 21 Νοεμβρίου. Αμέσως μετά θα πάει για ψήφιση, ενεργοποιώντας τις διατάξεις που περιμένει η αγορά:
ΦΠΑ
Παράταση έως και τις 31/12/2024 της δυνατότητας των κατασκευαστών οικοδομών προς πώληση να επιλέξουν την υπαγωγή στο καθεστώς αναστολής του ΦΠΑ. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι αμέσως μετά θα αξιοποιηθεί η νέα Κοινοτική Οδηγία, που δίνει τη δυνατότητα κατάργησης του ΦΠΑ στα νεόδμητα.
Φόρος Υπεραξίας
Παράταση της αναστολής του Φόρου Υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας, κατά δύο επιπλέον έτη. Η ισχύς του Φόρου έχει ανασταλεί διαδοχικά από 1/1/2015 και όπως επισημαίνει το υπουργείο Οικονομικών, η παράταση του “παγώματος” εντάσσεται στο ευρύτερο πλαίσιο ρυθμίσεων για την τόνωση της αγοράς ακινήτων και του κατασκευαστικού και εν γένει τεχνικού κλάδου.
Δαπάνες αναβάθμισης
Επεκτείνεται κατά επιπλέον δύο χρόνια, η παροχή έκπτωσης φόρου 40% για τις δαπάνες που καταβάλλουν οι πολίτες για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων τους.
Σύμφωνα με τις εν λόγω διατάξεις, η έκπτωση του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων παρέχεται για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων που πραγματοποιούνται μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2024, αντί της προβλεπόμενης ημερομηνίας της 31ης Δεκεμβρίου 2022, κατανεμημένη ισόποσα, όπως ισχύει και σήμερα, σε περίοδο τεσσάρων φορολογικών ετών και για ανώτατο συνολικό ύψος δαπανών ως 16.000 ευρώ.
Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι κάποιος μπορεί να έχει έκπτωση φόρου ως και 1.600 ευρώ ετησίως, για τέσσερα χρόνια. Απαραίτητη προϋπόθεση για τη μείωση του φόρου, αποτελεί η απόδειξή τους μέσω νομίμων παραστατικών αλλά και η εξόφλησή τους, με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής.
Αντικειμενικές αξίες
Με το ίδιο νομοσχέδιο ανοίγει “παράθυρο” για διορθώσεις αντικειμενικών αξιών, εκεί όπου οι τοπικοί παράγοντες θεωρούν ότι οι Τιμές “παραφούσκωσαν” κατά την τελευταία αναπροσαρμογή.
Σύμφωνα με το άρθρο 34, οι Δήμοι μπορούν από 1/12/2022 ως και 31/12/2022 να υποβάλουν γνώμη για τις Τιμές Ζώνης της χωρικής τους αρμοδιότητας. Οι γνώμες κατατίθενται ηλεκτρονικά στη βάση δεδομένων που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης και συνοδεύονται από κάθε πραγματικό αποδεικτικό στοιχείο, που ανάγεται στο χρονικό διάστημα συλλογής στοιχείων.
Στη συνέχεια, η Επιτροπή, ύστερα από πρόσβαση στη βάση δεδομένων, εξετάζει τις γνώμες χωρίς προηγούμενη εισήγηση του Αυτοτελούς Τμήματος Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων, και εισηγείται στον Υπουργό Οικονομικών τις ζώνες για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης των οποίων πιθανολογείται ισχυρά η ανάγκη επανάληψης της διαδικασίας.
Τον τελικό λόγο θα έχει ο Υπουργός Οικονομικών ο οποίος, βάσει της εισήγησης αυτής, μπορεί να αποφασίσει την επανάληψη της διαδικασίας.
Οι νέες τάσεις στην αγορά ακινήτων
Εξαιρετικά ενδιαφέροντα είναι τα ευρήματα της έρευνας συγκυρίας για την αγορά ακινήτων, που πραγματοποίησε η Τράπεζα Πειραιώς.
Σύμφωνα με την έρευνα, οι νέες τάσεις έχουν ως εξής:
Υπάρχει μια θετική αλλά ανελαστική σχέση μεταξύ του μεγέθους του ακινήτου και της αξίας πώλησής του ούτως ώστε η τιμή ανά τμ μειώνεται όσο αυξάνεται το μέγεθος του ακινήτου, δηλαδή σε ένα ακίνητο 100 τμ η τιμή ανά τμ = 1606 € ενώ σε ένα ακίνητο 50 τμ η τιμή ανά τμ = 1722 €.
Οι μονοκατοικίες έχουν 6% υψηλότερη τιμή έναντι των διαμερισμάτων, ενώ οι μεζονέτες εκτιμώνται 7% χαμηλότερα.
Πρόσθετες ανέσεις όπως πισίνα, αυτόνομη θέρμανση, σύνδεση φυσικού αερίου ή ύπαρξη χώρου στάθμευσης / αποθηκευτικού χώρου μπορούν να αποφέρουν ενίσχυση της εκτιμώμενης αξίας μεταξύ 7,5% (στάθμευση) έως 25% (πισίνα) έναντι μιας πανομοιότυπης ιδιοκτησίας που δεν έχει αυτές τις ανέσεις.
Τα ακίνητα στα νησιά των Κυκλάδων έχουν υψηλότερη αξία κατά 38% και στα Νότια Προάστια της Αθήνας κατά 36% έναντι ενός ακινήτου με τα ίδια χαρακτηριστικά στο κέντρο της Αθήνας. Αντίθετα, στα ακίνητα που βρίσκονται στη Θεσσαλία ή τη Μακεδονία η τιμή πώλησης είναι 43% και 50% αντίστοιχα χαμηλότερη έναντι ενός ακίνητου στο Κέντρο της Αθήνας.
Το μέγεθος του σπιτιού, η τοποθεσία, ο αριθμός των υπνοδωματίων και των μπάνιων καθώς και τα χαρακτηριστικά ενεργειακής απόδοσης (ηλιακός λέβητας, αυτόνομη θέρμανση και φυσικό αέριο) συμβάλλουν τα μέγιστα στην αποτίμηση από πλευράς πώλησης. Μια πιο ήπια σχετική συνεισφορά προκύπτει από τον τύπο του σπιτιού, τον χώρο στάθμευσης/αποθήκη και τον αριθμό των ανέσεων που παρέχονται με το σπίτι.
Η ηλικία του ακινήτου, η βαθμολογία ενεργειακού πιστοποιητικού (EPC) και ο όροφος δεν παίζουν πολύ σημαντικό ρόλο για την τιμή πώλησης, παρά το γεγονός ότι αν ληφθούν υπόψη μεμονωμένα έχουν μεγάλο αντίκτυπο στην αξία του ακινήτου.