Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται σε φάση έντονης αποσταθεροποίησης με τα ενοίκια να έχουν αυξηθεί κατά 24% την περίοδο 2019–2025 την ώρα που τα εισοδήματα ενισχύθηκαν οριακά μόλις κατά 6% ενώ οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν ανέβει κατά 30% γεγονός που περιορίζει ακόμα περισσότερο τη δυνατότητα απόκτησης κατοικίας και μετατοπίζει τη ζήτηση προς την ενοικίαση επιτείνοντας την πίεση στη συγκεκριμένη αγορά ειδικά για τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα που σήμερα δαπανούν περίπου το 60% του μηνιαίου τους εισοδήματος μόνο για το ενοίκιο κάτι που δημιουργεί συνθήκες αδυναμίας αξιοπρεπούς διαβίωσης.
Την ίδια στιγμή η εκτεταμένη χρήση των κατοικιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις επιδεινώνει δραματικά το πρόβλημα ειδικά σε περιοχές υψηλής τουριστικής δραστηριότητας όπως η Αθήνα όπου το Q2 του 2025 τα ζητούμενα ενοίκια κατέγραψαν νέα άνοδο 7,2% σε ετήσια βάση και καταγράφονται πάνω από 15400 ενεργές καταχωρίσεις STR απορροφώντας κρίσιμο οικιστικό απόθεμα από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης και διαταράσσοντας την ισορροπία προσφοράς και τιμών.
Η σημερινή κατάσταση απαιτεί άμεσες και μετρήσιμες παρεμβάσεις που να μην περιορίζονται σε προσωρινά ή αποσπασματικά μέτρα αλλά να βασίζονται σε πραγματικά δεδομένα και δομικές αλλαγές όπως για παράδειγμα η επιβολή ανώτατου ορίου (cap) στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές όπου ο λόγος STR προς κατοικίες υπερβαίνει το 10% με ταυτόχρονη περιοδική επανεξέταση κάθε έξι μήνες ώστε να επιτευχθεί σταδιακή επιστροφή κατοικιών στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης με δυνατότητα αποκλιμάκωσης των ενοικίων κατά 2 έως 5% μέσα σε έναν χρόνο.
Τα κίνητρα προς τους ιδιοκτήτες
Παράλληλα απαιτείται ένα πλαίσιο κινήτρων προς ιδιοκτήτες για ανακαίνιση και διάθεση κατοικιών με κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια προτείνονται μέτρα όπως επιπλέον έκπτωση 10% στις δαπάνες ανακαίνισης και παροχή χαμηλότοκων μικροδανείων υπό την προϋπόθεση υποχρεωτικής τριετούς μίσθωσης με ενοίκιο αναφοράς προσαρμοσμένο ανά περιοχή και τετραγωνικά ώστε να αυξηθεί το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα με άμεσο και κοινωνικά στοχευμένο τρόπο.
Δημοτική κατοικία – express και συμπράξεις ιδιωτικού – δημοσίου τομέα
Στον ίδιο άξονα κινείται και η πρόταση για δημιουργία δημοτικής κατοικίας express μέσω αξιοποίησης ακινήτων της τοπικής αυτοδιοίκησης και συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα με στόχο την παροχή τουλάχιστον 2% του συνολικού αποθέματος ως προσιτή κατοικία εντός 18 μηνών διευρύνοντας έτσι την πρόσβαση των ευάλωτων ομάδων στη στέγη.
Οι κοινωνικές παρεμβάσεις πρέπει να αποκτήσουν στόχευση και μετρησιμότητα με την παροχή επιδομάτων ενοικίου που να συνδέονται με το πραγματικό εισόδημα του νοικοκυριού και το κόστος διαβίωσης ανά περιοχή. Καθώς και με στοχευμένες επιδοτήσεις ενεργειακής αναβάθμισης για ενοικιαστές σε παλιές ή ενεργοβόρες κατοικίες. Προτείνεται επίσης η ενίσχυση ενός επενδυτικού πλαισίου για την “ανακαίνιση με σκοπό τη μίσθωση” που θα ενσωματώνει καινοτόμες πρακτικές όπως η συνεργασία με fintech πλατφόρμες που αναλαμβάνουν την ανακαίνιση και διαθέτουν τα ακίνητα με κοινωνικά κριτήρια βάσει προσυμφωνημένων όρων.
Κυρίαρχο ζητούμενο η ψηφιοποίηση της αγοράς ακινήτων
Κεντρικός άξονας κάθε βιώσιμης παρέμβασης είναι η πλήρης ψηφιοποίηση της αγοράς μέσω της δημιουργίας ενός Εθνικού Μητρώου Ακινήτων και Ενοικίων που θα καταγράφει δυναμικά χρήση διαθεσιμότητα και τιμές για κάθε ακίνητο προσφέροντας ένα ενιαίο εργαλείο λήψης αποφάσεων για την κεντρική διοίκηση και τους δήμους. Η καθιέρωση τριμηνιαίων ψηφιακών dashboards ανά γειτονιά και περιοχή από την ΕΛΣΤΑΤ και τους ΟΤΑ θα συμβάλει στη μείωση της πληροφοριακής ασυμμετρίας και θα ενισχύσει τη διαφάνεια τόσο για τους πολίτες όσο και για τους φορείς χάραξης πολιτικής.
