Φορολογία ακινήτων: Ιστορίες τρέλας

Δύο μέτρα και δύο σταθμά θέτει η κυβέρνηση όσον αφορά στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Ανάλογα με την συμβολαιογραφική πράξη που πρόκειται να ακολουθήσει, ισχύει εφαρμόζει το κράτος διαφορετική τιμή στο ίδιο ακίνητο. Δηλαδή άλλη τιμή ισχύει για την επιβολή του ΕΝΦΙΑ και άλλη για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης. Σε περίπτωση δηλαδή που κάποιος επιθυμεί να πουλήσει ένα ακίνητο φορολογείται διαφορετικά από ότι εάν ο ιδιοκτήτης επιλέξει να διατηρήσει στην κατοχή του ακριβώς το ίδιο ακίνητο.
Αποτέλεσμα είναι η ακίνητη περιουσία να αποτελεί μέσο άσκησης δημοσιονομικής πολιτικής επιβαρύνοντας σημαντικά τους ιδιοκτήτες, ενώ το χάος με τη φορολόγησή της έχει βυθίσει τον κλάδο της οικοδομής.

Οι συντελεστές που διαφοροποιούν την αξία του ίδιου ακινήτου

Συντελεστές παλαιότητας

Οι συντελεστές παλαιότητας, οι οποίοι είναι εκ διαμέτρου αντίθετοι με εκείνους που εφαρμόζονται στον ΕΝΦΙΑ σε σχέση με αυτούς των αντικειμενικών αξιών.

Στον ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται συντελεστής «νεότητας», καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει προσαύξηση του φόρου μέχρι και 25%. Και αυτό παρά το γεγονός ότι η τιμή ζώνης που λαμβάνεται υπόψη, αφορά ήδη νεόδμητο κτίσμα. Ετσι, π.χ., ένα νεόδμητο διαμέρισμα ηλικίας τριών ετών και τιμής ζώνης 250.000 ευρώ θα φορολογηθεί με ΕΝΦΙΑ υπολογισμένο για 312.500 ευρώ, με λόγο συντελεστή «νεότητας» 1,25 που επιβάλλεται σε ακίνητα ηλικίας από 0-4 έτη.

Στον αντίποδα, αν πρόκειται να μεταβιβαστεί ακριβώς το ίδιο σπίτι, η αντικειμενική του αξία, επί της οποίας θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης, θα είναι 225.000 ευρώ, καθώς εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,90.

Συντελεστές εμπορικότητας

Το ίδιο πρόβλημα εντοπίζεται και με την απουσία συντελεστή εμπορικότητας από τον ΕΝΦΙΑ (σε σχέση με τις αντικειμενικές αξίες όπου υπάρχει τέτοιος συντελεστής), για τον οποίο όλα τα ακίνητα, ανεξάρτητα από το πού βρίσκονται, έχουν ουσιαστικά την ίδια εμπορικότητα. Το αποτέλεσμα είναι και πάλι σημαντικές αδικίες, καθώς σε ένα εμπορικό ακίνητο θα επιβληθεί ο ίδιος φόρος κατοχής με ένα γραφείο σε όροφο στο ίδιο κτίριο. Για παράδειγμα, ένα κατάστημα 100 τ.μ. κατασκευής 1990 στην οδό Ερμού στην Αθήνα (όπου η εμπορικότητα είναι πολύ μεγάλη, δηλαδή 4,6) στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ φορολογείται περίπου 930 ευρώ, δηλαδή κατά 1% λιγότερο σε σύγκριση με ένα γραφείο 100 τ.μ. στον τρίτο όροφο του ιδίου κτιρίου (939 ευρώ). Όταν όμως πρόκειται για μεταβίβαση, η φορολογητέα αξία του καταστήματος είναι πολλαπλάσια εκείνης του γραφείου στον τρίτο όροφο. Αν είχε εφαρμοστεί ο συντελεστής εμπορικότητας, τότε ο ΕΝΦΙΑ του καταστήματος θα ήταν περίπου 4.250 ευρώ, σαφώς δικαιότερος απ’ ό,τι σήμερα.

Συντελεστές ορόφου

Διαφορετικοί είναι ακόμα και οι συντελεστές ορόφου, καθώς όσο υψηλότερος είναι ο όροφος τόσο αυξάνεται ο συντελεστής, όταν πρόκειται για τον καθορισμό της αντικειμενικής αξίας, συγκριτικά με τον ΕΝΦΙΑ. Δηλαδή, ενώ τα διαμερίσματα πρώτου ορόφου έχουν τον ίδιο συντελεστή ορόφου (1,00), στα υπόλοιπα ακίνητα υπάρχει διαφορά. Ένα διαμέρισμα τρίτου ορόφου έχει συντελεστή 1,01 για τον ΕΝΦΙΑ, αλλά 1,1 για τον φόρο μεταβίβασης. Είναι λοιπόν ξεκάθαρο ότι χωρίς μια ριζική αναθεώρηση του τρόπου υπολογισμού των αξιών των ακινήτων της χώρας για φορολογικούς σκοπούς, το σύστημα θα παραμένει άδικο, στρεβλό και, εν πολλοίς, πέραν κάθε λογικής.

marketpost