Airbnb: Μυστικά και παγίδες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Οι φόροι, τα τέλη, όλες οι διαδικασίες και υποχρεώσεις που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Από τα απαραίτητα, τα αυτονόητα, έως και απαντήσεις που γνωρίζουν μόνο οι ειδικοί.

1) Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση: Στα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση υπέρ του Δημοσίου, ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα:

• 1,50 ευρώ κατά τους μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο,
• 0,50 ευρώ κατά τους μήνες Νοέμβριο έως Φεβρουάριο.

Αν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας 10 ευρώ, ή 4 ευρώ, αντίστοιχα.

Σημειώνεται ότι νέα διάταξη προβλέπει για την αύξηση του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Τα ποσά των 0,5 ευρώ και 1,5 ευρώ, μόλις περάσει η διάταξη, θα γίνουν 1,5 ευρώ και 8 ευρώ αντίστοιχα με το σχετικό νομοσχέδιο να αναμένεται στη Βουλή προς τα μέσα Οκτωβρίου.

2) Τέλος διαμονής παρεπιδημούντων: Επίσης, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβάλλεται το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, το οποίο υπολογίζεται ως ποσοστό 0,5% επί του καταβαλλομένου μισθώματος. Αυτό ισχύει σε κάθε μίσθωμα. Η δήλωση απόδοσης του τέλους υποβάλλεται από φυσικά πρόσωπα που έχουν τρία ακίνητα και πάνω και από νομικά πρόσωπα. 

3) Φόροι και διαδικασίες: Στην περίπτωση που ένας ιδιοκτήτης ή διαχειριστής ακινήτου προχωρήσει σε βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου του, έχει τις ακόλουθες βασικές φορολογικές υποχρεώσεις:

* Να εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).

* Να καταχωρίσει το ακίνητο στην ειδική εφαρμογή Βραχυχρόνιων Μισθώσεων Ακινήτων στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ και, συγκεκριμένα, στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Η καταχώριση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο. Με την εγγραφή του κάθε ακινήτου χορηγείται Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).

* Να αναρτά υποχρεωτικά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής, εφόσον προβάλλεται μέσω αυτών.

* Να υποβάλει «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» για καθεμία βραχυχρόνια μίσθωση. Η προθεσμία της κάθε δήλωσης είναι μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο και υποβάλλεται μέσω της ανωτέρω εφαρμογής. Σε περίπτωση ακύρωσης της μίσθωσης και όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή, υποβάλλεται αρχική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.

* Να οριστικοποιεί τα στοιχεία που έχει καταχωρίσει στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της Δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος.

Στην περίπτωση που έχει αποκτηθεί Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή έχει υποβληθεί γνωστοποίηση Τουριστικής Επιπλωμένης Επαυλης και μισθώνεται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, ισχύουν όλες οι ανωτέρω υποχρεώσεις, με τη διαφορά ότι:

* κατά την εγγραφή του ακινήτου στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» δεν θα χορηγηθεί Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ),

* το ακίνητο θα καταχωρισθεί στο Μητρώο με το ΕΣΛ ή τον Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης (ΜΑΓ) που διαθέτει και

* στις ψηφιακές πλατφόρμες θα πρέπει να αναρτάται το ΕΣΛ ή ο ΜΑΓ. 

4) Νέες διατάξεις για δηλώσεις και εισόδημα: Δεν υφίσταται υποχρέωση υποβολής «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» αλλά «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» για μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις διάρκειας 60 ημερών και άνω για τις οποίες δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων, έστω και αν συνάπτονται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.

Επίσης, σχετικά με το εισόδημα που δηλώνεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση, αυτό είναι το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα, το συνολικό ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης που κατά περίπτωση καταβάλλει ο μισθωτής, στο οποίο δεν περιλαμβάνονται οι φόροι και τα τέλη που επιβάλλονται στις συναλλαγές. 

5) «Φυσικό Πρόσωπο» με έως δύο ακίνητα: Για όσους δεν είναι επιχειρηματίες, δηλαδή τα Φυσικά Πρόσωπα, που πραγματοποιούν ή πρόκειται να πραγματοποιήσουν βραχυχρόνιες μισθώσεις με έως δύο ακίνητα, ισχύουν οι παραπάνω φορολογικές υποχρεώσεις, ενώ το εισόδημα από φυσικά πρόσωπα:

• είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και
• εφαρμόζονται το άρθρο 39 και η παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α’ 240) 

6) «Εισόδημα από ακίνητη περιουσία, άρα χωρίς ΦΠΑ 13%»: Αυτό το εισόδημα, φορολογείται σε κάθε περίπτωση ως εισόδημα από ακίνητα και όχι ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Σημαντικό ότι σε περίπτωση που το φυσικό πρόσωπο υποβάλλει δήλωση έναρξης εργασιών, με έναν από τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριοτήτων (ΚΑΔ) που αφορούν σε βραχυχρόνια μίσθωση (όπως αναφέρονται παρακάτω) και δεν υπάρχει εκμετάλλευση τριών ή παραπάνω ακινήτων ή παροχή πρόσθετων υπηρεσιών (Το μόνο που επιτρέπεται, είναι η παροχή κλινοσκεπασμάτων), δεν ισχύουν οι διατάξεις περί φορολόγησης των εσόδων ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτό σημαίνει ότι δεν είναι υπαγόμενο σε ΦΠΑ 13%. Αρα, απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ και φορολογούνται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

7) Φυσικό Πρόσωπο που διαχειρίζεται τρία ή περισσότερα ακίνητα: Αυτό είναι το ενδιάμεσο στάδιο ανάμεσα στον απλό ιδιοκτήτη που απλά νοικιάζει το ακίνητό του και την κανονική εταιρία. Σύμφωνα με τον οδηγό της ΑΑΔΕ, έχετε όλες τις βασικές φορολογικές υποχρεώσεις και επιπλέον πρέπει να:

* Να προβείτε σε υποβολή δήλωσης έναρξης εργασιών ή μεταβολής εργασιών, μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη myAADE (myaade.gov.gr ή  μέσω του myAADEapp) και να δηλώσετε κατά περίπτωση τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριοτήτων (ΚΑΔ) που αφορούν σε βραχυχρόνια μίσθωση (ΚΑΔ 55.20.11.06 ή ΚΑΔ 55.20.11.07).

* Να ενταχθείτε στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ (εκτός και αν πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένταξη σε κάποιο από τα ειδικά καθεστώτα που δύναται να χρησιμοποιηθούν για την δραστηριότητα αυτή π.χ. καθεστώς μικρών επιχειρήσεων).

* Να τηρείτε αξιόπιστο λογιστικό σύστημα και κατάλληλα λογιστικά αρχεία καθώς και να διαβιβάζετε δεδομένα στην ψηφιακή πλατφόρμα myDATA της ΑΑΔΕ. 

8) Σχεδόν… «επιχείρηση»: Η ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει ότι το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση τριών ή περισσότερων ακινήτων, λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Η διάθεση των σχετικών ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή υπάγεται, ως υπηρεσία, σε ΦΠΑ με συντελεστή 13%.

9) Το ακίνητο γίνεται «επαγγελματική εγκατάσταση» και τέλος επιτηδεύματος: Τα «Ακίνητα» που μισθώνονται ή υπεκμισθώνονται, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων από φυσικά πρόσωπα, τα οποία μισθώνουν ή υπεκμισθώνουν τρία ή περισσότερα ακίνητα και αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, λογίζονται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις (με έδρα και υποκαταστήματα) των ως άνω προσώπων και εφαρμόζονται οι διατάξεις περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος.

Τα ψιλά γράμματα για Νομικά Πρόσωπα

10) Είστε Νομικό Πρόσωπο και πραγματοποιείτε βραχυχρόνιες μισθώσεις; Κανονική επιχείρηση. Στην περίπτωση αυτή έχετε όλες τις βασικές φορολογικές υποχρεώσεις και επιπλέον πρέπει:

* Να προβείτε σε υποβολή δήλωσης μεταβολής εργασιών μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη myAADE (myaade.gov.gr) και να δηλώσετε κατά περίπτωση τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριοτήτων που αφορούν σε βραχυχρόνια μίσθωση (ΚΑΔ 55.20.11.06 ή ΚΑΔ 55.20.11.07).

* Να ενταχθείτε στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ (εκτός και υπάρχουν οι προϋποθέσεις για ένταξη σε κάποιο από τα ειδικά καθεστώτα, π.χ. καθεστώς μικρών επιχειρήσεων).

Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων θεωρείται, σε κάθε περίπτωση, εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Η διάθεση των σχετικών ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή υπάγεται, ως υπηρεσία, σε ΦΠΑ με συντελεστή 13%. Και σε αυτή την περίπτωση, τα «ακίνητα», λογίζονται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις και εφαρμόζονται οι διατάξεις περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος.

Λάθη κατά την ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρμες 

11) Αποφυγή λαθών κατά την ανάρτηση του αριθμού μητρώου ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες: Προκειμένου να αποφευχθούν τα συνήθη λάθη κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής, η ΑΑΔΕ επισημαίνει στους Διαχειριστές ότι πρέπει να καταχωρίζουν έναν έγκυρο αριθμό μητρώου, όπως ακριβώς ο αριθμός αυτός παρέχεται από τις αρμόδιες Ελληνικές Αρχές, λαμβάνοντας υπ’ όψιν ότι:

• ακρωνύμια (ΕΣΛ/ΜΑΓ/ΑΜΑ/ΜΗΤΕ) ΔΕΝ θα πρέπει να προστίθενται πριν τον αριθμό,
• τα μηδενικά (συνήθως στην αρχή ή στο τέλος του αριθμού) ΔΕΝ θα πρέπει να

παραλείπονται,

• οι αριθμοί «ΑΜΑ» πρέπει να έχουν 11 ψηφία, οι αριθμοί «ΕΣΛ» πρέπει να έχουν 16 ψηφία και οι αριθμοί «ΜΑΓ» 7 ψηφία.

Ιδιαίτερη επισήμανση γίνεται για όσους έχουν λάβει Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης «ΜΑΓ» σε αντικατάσταση του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας «ΕΣΛ» που θα πρέπει να αναρτούν τον «ΜΑΓ» και όχι το «ΕΣΛ». Επίσης, δεν μπορεί να χρησιμοποιείται ο ίδιος αριθμός «AMA» κατά την ανάρτηση διαφορετικών ακινήτων στις ψηφιακές πλατφόρμες.

Τι ισχύει για διαχειριστές

12) Οι «διαχειριστές» και τα «ακίνητα» με τα μάτια της Εφορίας: Για την ΑΑΔΕ, ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο, που αναλαμβάνει την ανάρτησή του, στις ψηφιακές πλατφόρμες, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωσή του. «Διαχειριστής ακινήτου» μπορεί να είναι:

* ο κύριος ιδιοκτήτης του ακινήτου ή

* ο επικαρπωτής  ή

* ο υπεκμισθωτής ή

* τρίτος

13) οταν ο διαχειριστής είναι «τρίτος»: Αν κύριος ιδιοκτήτης (ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής) αναθέσουν σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, τότε έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρίσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου. Ως «Διαχειριστής» τρίτος είναι αποκλειστικά:

* ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς,

* ο εκκαθαριστής κληρονομιάς,

* ο εκτελεστής διαθήκης,

* ο σύνδικος πτώχευσης,

* ο προσωρινός διαχειριστής,

* ο μεσεγγυούχος,

* ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.

14) Συνιδιοκτησία ακινήτου: Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Από την άλλη πλευρά, αν ο κύριος ιδιοκτήτης του ακινήτου (ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής), εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης, εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

Νέο ρεκόρ τον Αύγουστο στον αριθμό καταλυμάτων

 Εσπασαν ξανά το ρεκόρ τους τον Αύγουστο και έφτασαν τα 232.841 καταλύματα και τις 1.022.633 κλίνες. Σύμφωνα με τα στοιχεία του INSETE είναι το υψηλότερο επίπεδο διατεθέντων καταλυμάτων και κλινών που έχει καταγράψει μέχρι τώρα, με το προηγούμενο ρεκόρ να ήταν τον Ιούλιο με 232.196 καταλύματα και 1.020.996 κλίνες.

Από την άλλη πλευρά, το ότι είναι περισσότερα, δεν σημαίνει ότι ήταν και γεμάτα. Η μέση πληρότητα ήταν στο 59% τον Αύγουστο που ήταν και η καλύτερη επίδοση του έτους, ενώ τον Αύγουστο οι πληρότητες στα ξενοδοχεία έφτασαν έως και σχεδόν το 100%.

Με πληροφορίες από eleftherostypos.gr