Εκτός κάθε δυνατότητας δόμησης βγαίνει πάνω από το 80% των οικοπέδων που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές με τη νομοθετική ρύθμιση που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία συζητήθηκε στο Υπουργικό Συμβούλιο την Τρίτη 9 Ιανουαρίου 2024. Αυτό υποστηρίζουν, μιλώντας στα «ΝΕΑ», ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) Γιώργος Στασινός και ο πρόεδρος της Ενωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδας Γιώργος Ρούσκας.
Του Προκόπη Γιόγιακα
Η νομοθετική ρύθμιση («ΤΑ ΝΕΑ», 21 Δεκεμβρίου 2023), η οποία δεν έχει κατατεθεί ακόμη στη Βουλή, επιλύει – σε έναν βαθμό – μεταβατικά και μόνο μέχρι την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος (και σε κάθε περίπτωση όχι πέρα της καταληκτικής ημερομηνίας που είναι η 31η Δεκεμβρίου 2025) το ζήτημα της δόμησης οικοπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένο ως κοινόχρηστο κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας δρόμο. Ωστόσο, ένα πολύ μεγάλο ποσοστό ιδιοκτητών θα δει την περιουσία του να χάνει την αξία της…
Αναστάτωση
Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, η προωθούμενη νομοθετική ρύθμιση έχει ήδη προκαλέσει νέα αναστάτωση και έχει περιπλέξει ακόμη περισσότερο την κατάσταση στην κτηματαγορά των εκτός σχεδίου περιοχών, όπου σήμερα άλλες πολεοδομίες εκδίδουν οικοδομικές άδειες κι άλλες όχι. «Ανατρέπονται τα πάντα και ό,τι ίσχυε μέχρι το 2003, δηλαδή αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, δεν θα ισχύουν», επισημαίνει ο πρόεδρος της Ενωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδας.
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά; Οπως υποστηρίζει ο Γιώργος Ρούσκας «όποιος αγόρασε ένα αγροτεμάχιο άρτιο και οικοδομήσιμο, πληρώνει φόρους και ΕΝΦΙΑ, έχει υπαχθεί σε τεκμήρια, ξαφνικά βλέπει το ακίνητό του να βγαίνει εκτός συναλλαγής. Μιλάμε για απαλλοτρίωση περιουσίας συνδυαζόμενη με ένα πολύ μεγάλο αίσθημα αδικίας: ο διπλανός του, εφαρμόζοντας τον νόμο, έχει οικοδομήσει ή τακτοποιήσει το ακίνητό του και αυτός (o ιδιοκτήτης) που ήλπιζε σε μια μελλοντική εκμετάλλευση δεν μπορεί να κάνει τίποτα».
Απομείωση
Ξεχωριστή σημασία έχει η απομείωση στην αξία των ακινήτων με υποθήκες έναντι δανείων των ιδιοκτητών τους, καθώς μόλις νομοθετήσει το ΥΠΕΝ, η αξία οικοπέδων ή εκτάσεων που έχει εκτιμηθεί από τις τράπεζες σε κάποιο ύψος θα απομειωθεί πλήρως, οδηγώντας είτε σε καταγγελίες δανείων, αν δεν υπάρχουν άλλα ακίνητα για εγγύηση, ή σε επαναδιαπραγμάτευση του δανείου ή σε δέσμευση παραπάνω ακινήτων από υποθήκες τραπεζών για δανειολήπτες που μπορεί να είναι μέχρι σήμερα συνεπείς αλλά η τράπεζα δεν θα δέχεται τις εγγυήσεις τους πλέον στην αξία που είχαν. «Δεν μπορεί μέσα σε μια νύχτα, κάποιοι να αποφασίζουν ότι σε έκταση που ήταν άρτια και οικοδομήσιμη μέχρι χθες, αύριο θα απαγορεύεται ξαφνικά κάθε είδους δόμηση», αναφέρει, μεταξύ άλλων, ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός.
Σύμφωνα με τον ίδιο «το πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης θα λυθεί ουσιαστικά με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, που ήδη εκπονούνται ή προετοιμάζονται με ορίζοντα ολοκλήρωσης τη διετία 2025-2026 και θα έχουν την έγκριση του Συμβουλίου της Επικρατείας με την έκδοση Προεδρικών Διαταγμάτων. Μέχρι το 2026, όμως, θα πρέπει να υπάρχει μεταβατική λύση. Οι προϋποθέσεις της δεν μπορούν να ακυρώνουν κάθε δικαίωμα δόμησης πολιτών και εκτάσεων, σε ποσοστό που ξεπερνά το 80%».
Δύο ταχύτητες
Ετσι, δημιουργούνται ιδιοκτήτες δυο ταχυτήτων: οι αδικημένοι και οι ευνοημένοι. «ΤΑ ΝΕΑ» παρουσιάζουν όλες τις κατηγορίες των ιδιοκτητών που θα δουν την περιουσία τους να χάνει την αξία της. Η προωθούμενη νομοθετική ρύθμιση θέτει μεταξύ άλλων δύο βασικές προϋποθέσεις που συνδέονται με:
Πρώτον, εν τοις πράγμασι ύπαρξη οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων που εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977.
Δεύτερον, πλάτος οδού τουλάχιστον 3,5 μέτρων.
Συνεπώς:
Ολοι όσοι έχουν οικόπεδα ή εκτάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές:
- Δεν θα χτίζουν αν δεν υπάρχει επίσημη κρατική αεροφωτογραφία της περιοχής του οικοπέδου τους όπου να εμφανίζεται ο δρόμος που περνά μπροστά από το δικό τους οικόπεδο και αυτή να έχει τραβηχτεί πριν από το 1977, ενώ ο δρόμος θα φαίνεται στη φωτογραφία ότι έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρα.
- Οσοι δεν πληρούν την άλλη προϋπόθεση που βάζει το υπουργείο, δηλαδή ο δρόμος που περνά μπροστά από το οικόπεδό τους να έχει διανοιχθεί (προφανώς προ του 1977) με συγκεκριμένη και ειδική απόφαση κρατικού οργάνου, είτε να είναι ήδη καταχωρισμένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη «ΕΚ» (ειδική έκταση) – παρότι δεν υπάρχει ακόμη στη χώρα πλήρης κτηματογράφηση – είτε να έχει οδόστρωση κάποια δημόσια Αρχή ή Οργανισμός ή να διέρχεται από τον δρόμο δίκτυο κοινής ωφελείας.
Σημειώνεται ότι η πρακτική της διάνοιξης αγροτικών οδών πέριξ των χωριών με αποφάσεις των παλαιών κοινοταρχών, πρακτική εξαιρετικά συνήθης στην ύπαιθρο και ιδίως σε ορεινές και σε μικρές αγροτικές περιοχές, προφανώς τίθεται εκτός πλαισίου αν δεν υπάρχουν έγκυρα αρχεία. - Οσοι έχουν περιουσία σε περιοχές όπου τα παλαιά αρχεία κοινοτήτων και νομαρχιών έχουν καταστραφεί, κινδυνεύουν να μηδενιστεί η αξία των εκτάσεων που κατέχουν.
- Οσοι έχουν οικόπεδα που σχηματίσθηκαν προ του 1985, η πλειονότητα δηλαδή των εκτός σχεδίου περιοχών, επιπλέον των γενικών προϋποθέσεων δεν θα χτίζουν αν δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο (που αναγνωρίζεται όπως αναφέρουμε παραπάνω) τουλάχιστον 3,5 μέτρων. Με άλλα λόγια, είτε να έχουν πρακτικά κανονικό πρόσωπο σε δρόμο ή ο δρόμος να καταλήγει στο οικόπεδό τους και να συνδέεται επιπλέον με επίσημη οδό.
Οσοι έχουν οικόπεδα που σχηματίσθηκαν από το 1985 ως το 2003:
- Χάνουν το δικαίωμα να χτίσουν με τη σύσταση δουλείας εισόδου από άλλο γειτονικό οικόπεδο (με αποζημίωση του ιδιοκτήτη) για την πρόσβαση στον δρόμο (λύση που ακολουθούν μέχρι σήμερα κάποιοι για τα τυφλά οικόπεδα).
- Ο δρόμος που έχει πρόσωπο το οικόπεδό τους θα πρέπει υποχρεωτικά να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή τουλάχιστον εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών των δρόμων.
Οσοι έχουν οικόπεδα που σχηματίστηκαν μετά το 1985 μέχρι σήμερα, καταργείται η λύση της πρόσβασης σε τυφλά οικόπεδα με δουλεία.
Ολα τα τυφλά οικόπεδα και εκτάσεις χωρίς πρόσωπο σε δρόμο θα μένουν υποχρεωτικά αδόμητα.
Οσοι αγόρασαν ακίνητα την τελευταία πενταετία εκτός σχεδίου, τα οποία σχηματίστηκαν μετά το 1983, παρότι τα συμβόλαιά τους μπορεί να αναφέρουν ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα (διότι ήταν όταν τα αγόρασαν), πλέον δεν θα είναι παρά μόνο αν ικανοποιούν τις αυστηρές προϋποθέσεις του ΥΠΕΝ.
Μιχάλης Καλογιαννάκης: Πρόβλημα με τις περιοχές όπου δεν υπάρχουν αεροφωτογραφίες
Οπως τονίζει ο γενικός γραμματέας Ευρωπαϊκού Συμβουλίου Τοπογράφων Μηχανικών (CLGE) Μιχάλης Καλογιαννάκης «υπάρχει ιδιαίτερο πρόβλημα με τις περιοχές όπου δεν υπάρχουν αεροφωτογραφίες κοντά και πριν από το 1977 ή μπορεί να έχουν «χαμηλή ποιότητα», με αποτέλεσμα να μην μπορεί είτε να εντοπιστεί ο δρόμος, είτε να μην είναι ξεκάθαρο το πλάτος τους».
Ο ίδιος φέρνει το παράδειγμα των Φιλιατών, στη Θεσπρωτία. Οπως λέει, για το διάστημα 1960 έως 1977 υπάρχουν οι εξής αεροφωτογραφίες: α) από τη Γεωγραφική Υπηρεσία Στρατού για τα έτη 1969 και 1970 και β) από το Κτηματολόγιο για το έτος 1970 και μετά το 1981. «Επομένως αν κάποιος δρόμος δημιουργήθηκε από το 1971 μέχρι το 1977 δεν μπορεί να φανεί σε καμία αεροφωτογραφία και τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε αυτόν αποκλείονται από τη ρύθμιση», συμπληρώνει.
Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, από τη στιγμή που το κράτος δεν έχει ακόμη ούτε αρκετούς θεσμοθετημένους υποδοχείς επενδύσεων ούτε χρήσεις γης σε όλη τη χώρα, η όποια επενδυτική δραστηριότητα θα περιοριστεί μοιραία τα επόμενα τρία χρόνια μόνο σε εντός σχεδίου περιοχές, δηλαδή στις πόλεις. «Αρα όσες ξενοδοχειακές ή παραγωγικές μονάδες είχαν σχεδιαστεί μέχρι σήμερα και είχαν αγοραστεί οι εκτάσεις, αλλά δεν έχουν εκδοθεί ακόμη άδειες οικοδομής, δεν θα μπορέσουν να προχωρήσουν πριν από το 2027», επισημαίνουν χαρακτηριστικά.